Rekomendacijos turto ir verslo vertinimo ataskaitoms tobulinti

Vartojamos santrumpos:

Nr.  

Santrumpa

Reikšmė

1.

AVNT

Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos

3.

Garbės teismas

Turto arba verslo vertintojų garbės teismas

3.

Įstatymas

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas

4.

Metodika

Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika

5.

TVS

Tarptautiniai vertinimo standartai

6.

EVS

Europos vertinimo standartai

7.

Vertintojas

Turto arba verslo vertintojas

8.

Vertinimo įmonė

Turto arba verslo vertinimo įmonė

9.

Ataskaita

Turto arba verslo vertinimo ataskaita

10.

Bendrasis planas

Konkrečios savivaldybės teritorijos bendrasis planas

11.

Lyginamasis objektas

Analogiškas arba panašus turtas, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas (Metodikos 57 ir 58 punktai)

 

TURINYS:

1. ATASKAITOS FORMA

1.1. Ataskaitos projekto (juodraščio) žymėjimas

1.2. Ataskaitos ir apžiūros akto pasirašymas ranka arba elektroniniu parašu

1.3. Ataskaitos parengimas Vertinimo įmonės vardu

1.4. Perteklinių asmens duomenų nurodymas Ataskaitose  

2. NAUDOTŲ DUOMENŲ ŠALTINIAI

2.1. Tikslus naudotų duomenų šaltinių nurodymas

3. MATERIALIOJO TURTO APŽIŪRA

3.1. Informacijos pateikimas Ataskaitoje jei vertinamo turto apžiūroje nedalyvavo savininkas ar užsakovas (arba jų atstovai)

3.2. Vertinamo materialiojo turto apžiūros akto pasirašymas

3.3. Užsakovo informacija turto vertintojui apie vertinamo turto savininko sutikimą dėl jo turto apžiūros

4. VERTĖS PAGRINDIMAS

4.1. Vertinimo tikslo nurodymas

4.2. Vertinimo metodo ir būdo pasirinkimo negali riboti vertinimo paslaugų teikimo sutarties (techninės užduoties) sąlygos  

4.3. Pajamų metodo netaikymo pagrindimas

4.4. Prielaidos dėl lyginamųjų pavyzdžių tinkamumo kilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo atveju taikymas

4.5. Išvestinės nekilnojamojo turto sandorių kainos

4.6. Vyriausybės obligacijų rinkos vertės nustatymo aspektai

5. KLAIDŲ IR NETIKSLUMŲ ATASKAITOSE TAISYMAS

5.1. Naujos ataskaitos rengimas vietoj klaidingos ataskaitos

5.2. Netikslumų taisymas rengiant Ataskaitos patikslinimų priedą

6. RETROSPEKTYVINIS VERTINIMAS

6.1. Retrospektyvinio vertinimo duomenys ir šaltiniai
 

REKOMENDACIJOS TURTO IR VERSLO VERTINIMO ATASKAITOMS TOBULINTI

 

1. ATASKAITOS FORMA

1.1. Ataskaitos projekto (juodraščio) žymėjimas

Trūkumas

Vertintojas ir Vertinimo įmonė, prieš pateikdami galutinę Ataskaitą užsakovui, pateikia Ataskaitos projektą (juodraštį) aiškiai ir nedviprasmiškai nenurodydami, kuris iš šių teikiamų dokumentų yra Įstatymo nustatyta tvarka pasirašyta Ataskaita, o kuris yra jos projektas (juodraštis).

Rekomendacija

Siekiant išvengti vertinimo užsakovo ar kitos suinteresuotos šalies klaidinimo:

  1. 1.     Ataskaitos projekte (juodraštyje) rekomenduojama aiškiai nurodyti, kad tai yra Ataskaitos projektas – tai gali būti užrašas „Projektas“ kiekvieno puslapio apačioje arba viršuje (angl. – „Footer“ ar „Header“) arba įterptas vandenženklis (angl. – „Watermark“) dokumento puslapio centre, arba atitinkamas užrašas didelėmis raidėmis tituliniame lape.
  2. 2.     Ataskaitos projektas (juodraštis) neturi būti pasirašytas Įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje nurodytų asmenų ir neturi būti patvirtintas Vertinimo įmonės antspaudu.

Aplinkybės

Tais atvejais, kai Ataskaitoje nėra žymų, kad pateikiamas Ataskaitos projektas (juodraštis), o Ataskaitos išvada yra pasirašyta ir patvirtinta Vertinimo įmonės antspaudu, kaip to reikalaujama Įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje, taip pat nurodytas Ataskaitos numeris ir kiti rekvizitai, vertinimo užsakovas, o kartais ir Ataskaitos naudotojas gali būti suklaidintas ir tai gali sukelti pasekmių, jei vadovaujantis Ataskaitos projektu bus priimti sprendimai ar Ataskaita bus kur nors panaudota. Pažymėtina, kad vertinimo užsakovas ar Ataskaitos naudotojas neturi kompetencijos vertinti Ataskaitos užbaigtumą ir jos atitiktį  teisės aktų reikalavimams.

Aptariamą klausimą netiesiogiai komentuoja TVS Bendrojo standarto 102-ojo TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 30.1 paragrafas. Jo antrame sakinyje rašoma apie užsakovui pateiktus vertinimo ataskaitų juodraščius: „Atsižvelgiant į visus tokius reikalavimus, šioje dokumentų byloje turėtų būti sukaupti pagrindiniai pradiniai duomenys, visi skaičiavimai, tyrimai ir analizės, susijusios su galutine išvada, taip pat užsakovui pateiktos bet kokios juodraštinės ir galutinės ataskaitos kopijos“.

1.2. Ataskaitos ir apžiūros akto pasirašymas ranka arba elektroniniu parašu

Trūkumas

Vertinimo ataskaitą vertintojas pasirašo elektroniniu parašu, laikydamas kad taip vienu parašu kartu pasirašo ir apžiūros aktą, kuris yra vienas iš ataskaitos priedų ir kuris yra pasirašytas ranka užsakovų ir (arba) savininkų ar jų įgaliotųjų asmenų (toliau – užsakovai). 

Rekomendacija

Rekomenduojama apžiūros aktą pasirašyti vienodu būdu – abiejų pasirašančių asmenų parašai turėtų būti arba elektroniniai, arba pasirašyti ranka. 

Apžiūros aktas, būdamas sudėtine neatskiriama ataskaitos dalimi, tačiau kartu ir atskiras savarankiškas dokumentas, neturėtų būti pasirašomas mišriuoju būdu. Tuo atveju, jei apžiūros aktas pasirašytas mišriuoju būdu, tokio apžiūros aktų pasirašymo būdo teisės aktai nereglamentuoja.

Aplinkybės

Metodikos 37 punkte nustatyta, kad vertintojas turi surašyti prie vertinimo ataskaitos pridedamą Metodikos priede nustatytos formos apžiūros aktą. Minėtoje formoje vienas iš privalomų užpildyti elementų – apžiūroje dalyvavusių vertintojo ir užsakovo parašai. Tai patvirtinta ir Metodikos 38 punkte, kuriame nustatyta, kad apžiūros aktą pasirašo apžiūrą atlikęs vertintojas ir apžiūroje dalyvavęs savininkas ir (arba) užsakovas arba jų įgalioti asmenys. Taigi, apžiūros aktas yra atskiras dokumentas, kuris turi būti pasirašytas abiejų šalių.

Dokumentų rengimą reglamentuoja Dokumentų rengimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos vyriausiojo archyvaro 2011-07-04 įsakymu Nr. V-117 „Dėl Dokumentų rengimo taisyklių patvirtinimo“ (toliau – Taisyklės). Šių Taisyklių 7-ame punkte yra nurodytos 4 galimos dokumentų formos: popierinis dokumentas, elektroninis dokumentas, vaizdo ir (arba) garso dokumentas bei įrašai. Taigi, Taisyklės nenumato galimybės dokumentus pasirašyti mišriuoju būdu, kai, pavyzdžiui, tas pats dokumentas yra pasirašomas ir ranka, ir elektroniniu parašu. 

Išimtis pasirašyti mišriuoju būdu gali būti taikoma sudarant ir pasirašant sandorius. Šiuo klausimu Lietuvos vyriausiojo archyvaro tarnyba yra išaiškinusi (https://www.archyvai.lt/lt/klausimai---atsakymai.html): Tam, kad vienos sutarties šalies ranka pasirašytą dokumentą kitos sutarties šalies atstovas galėtų pasirašyti kvalifikuotu elektroniniu parašu, dokumentas turi būti suskaitmenintas, t. y., turi būti padaryta popierinio dokumento skaitmeninė kopija. Svarbu žinoti, jog skaitmeninė kopija nelaikytina originaliu dokumentu, be to, tokiu atveju, pasirašius suskaitmenintą dokumentą kvalifikuotu elektroniniu parašu, tikrinant šį dokumentą būtų galima įvertinti tik kvalifikuoto elektroninio parašo, kuriuo pasirašė viena sutarties šalis, autentiškumą. Prireikus įrodyti (pvz., teisme), kad sutartį pasirašė ir kita šalis, tik kitu būdu (ranka), tikėtina turėtų būti pateiktas ir dokumento originalas – popierinis dokumentas. Atsižvelgiant į tai, rekomenduojama dokumentą sudaryti ir pasirašyti ta pačia forma – popierine arba elektronine.

Taigi, pasirašant sandorius yra galimybė pasirašyti juos mišriuoju būdu. Tačiau dėl mišriojo pasirašymo būdo specifikos šiuo ir kitais atvejais rekomenduojama rinktis vienodą pasirašymo būdą.

 

1.3. Ataskaitos parengimas Vertinimo įmonės vardu

Įstatyme numatyta, kad vertinimą gali atlikti vertinimo įmonės, kurios yra įrašytos į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą. Viena iš įrašymų į minėtą sąrašą sąlygų – vertinimo įmonėje pagal darbo sutartį turi dirbti vertintojo kvalifikaciją turintis asmuo arba vertintojo kvalifikaciją turi turėti individualios įmonės savininkas arba ūkinės bendrijos tikrasis narys. Šie vertintojo kvalifikaciją turintys asmenys Ataskaitas rengia vertinimo įmonės vardu. Vertinimo įmonėms ir Vertintojams kyla klausimų ar vertinimo įmonės vardu Ataskaitas gali rengti vertintojai, kurie veikia pagal individualios veiklos pažymas. 
Įstatymo 7 str. 1 p. numato, kad vertinimo įmonės vardu atlikti vertinimą gali vertintojas, kuris atitinka bent vieną iš šių sąlygų:  
•    dirba vertinimo įmonėje pagal darbo sutartį, 
•    yra individualios įmonės savininkas, 
•    yra ūkinės bendrijos tikrasis narys. 

Įstatymo nuostatos nenumato, kad Vertintojas galėtų atlikti vertinimą Vertinimo įmonės vardu kitais negu nurodytais pagrindais.

Apibendrinus kas nurodyta, galima konstatuoti, kad Ataskaitos surašymo dieną Vertintojui nesant Vertinimo įmonės darbuotoju (t. y., nesant galiojančios darbo sutarties arba kitiems Įstatymo 7 str. 1 p. numatytiems atvejams), Vertintojas negali rengti Ataskaitos Vertinimo įmonės vardu. Pažymėtina tai, kad vertintojas, kuris veikia individualios veiklos pažymos pagrindu, vertinimo sutartis su užsakovais bei Ataskaitas turėtų rengti savo vardu.

 

1.4. Perteklinių asmens duomenų nurodymas Ataskaitose

Įstatymo 14 straipsnio 1 punkte numatyta, kad vertintojas turi teisę gauti iš užsakovo informaciją ir duomenis, kurių reikia turto arba verslo vertinimui atlikti, taip pat įstatymų nustatyta tvarka naudotis valstybės institucijų ir įmonių informacija, kurios reikia turto arba verslo vertinimui atlikti. Neretai tokia informacija ar dokumentai (pvz. VĮ Registrų centro išrašai, įvairios sutartys, įgaliojimai ir pan.) apima įvairių fizinių asmenų duomenis (pvz. vardus, pavardes, gimimo metus, asmens kodus) ir yra pridedama prie Ataskaitos kaip priedai. 

Ataskaita yra dokumentas, su kuriuo susipažins ne tik vertinimo užsakovas, bet tuo pačiu tretieji asmenys (numatomi Ataskaitos naudotojai), o dalis Ataskaitų skelbiamos viešai, kaip numatyta Įstatymo 24 str. 3 d.: „Vertinant turtą arba verslą apmokestinimo, paėmimo visuomenės poreikiams ir kitais Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatytais atvejais, kai veikiama valstybės ir visuomenės interesais, parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos ir jos duomenų viešumą nustato šis įstatymas ir Lietuvos Respublikos teisės aktai, reglamentuojantys turto arba verslo vertinimą apmokestinimo, paėmimo visuomenės poreikiams ir kitais Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatytais atvejais, kai veikiama valstybės ir visuomenės interesais“. 

Įstatymo 15 straipsnio 1 dalis nustato, kad vertinimo įmonė ir turto arba verslo vertintojas privalo: laikyti paslaptyje informaciją, kurią sužinojo atlikdami turto arba verslo vertinimą ir kuri yra susijusi su turto arba verslo vertinimo sutarties, jeigu privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejus reglamentuojantys teisės aktai nenustato kitaip, dalyku, sutarties vykdymu ir gautais rezultatais, ir nenaudoti jos asmeninei arba kitų asmenų naudai (1 punktas). Šios dalies 1 punkte nurodytą informaciją atskleisti tik Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka, taip pat šio straipsnio 2 dalies 3 punkte ir 4 dalies 6 punkte nustatytais atvejais (2 punktas). Taigi atkreipiame dėmesį, kad perduoti duomenis kitiems asmens galima esant šiems kriterijams: 1) teisėtas tikslas; 2) tinkamas duomenų gavėjas; 3) asmens duomenų gavimo teisinis pagrindas (nacionalinis teisės aktas) ir bent viena iš asmens duomenų teisėto tvarkymo sąlygų, įtvirtintų BDAR 6 straipsnio 1 dalies a (sutikimas), b (sutarties vykdymas), c (teisinė prievolė), d (gyvybiniai subjekto ar kt. asmens interesai), e (viešas interesas), f (teisėti interesai) punktuose; 3) adekvati (proporcinga) asmens duomenų apimtis.

Rekomenduojama Ataskaitose (jų prieduose) pateikti tik tuos fizinio asmens duomenis, kuriuos būtina nurodyti (pvz. Įstatymo 22 str. 4 d. 5 p.). Kiti fizinio asmens duomenys arba Ataskaitoje pateikiami dokumentai, kuriuose yra tokie duomenys, turėtų būti nuasmeninami, pateikiamos dokumentų ištraukos, o pilnos apimties dokumentai saugomi vertinimo byloje. Vertintojas, siekdamas išvengti perteklinių fizinio asmens duomenų atskleidimo, turėtų kritiškai įvertinti tiek vertinimo užsakovo pateiktą, tiek Vertintojo savarankiškai surinktą informaciją ir priimti motyvuotą sprendimą dėl tokios informacijos nurodymo Ataskaitoje.
 

2. NAUDOTŲ DUOMENŲ ŠALTINIAI

2.1. Tikslus naudotų duomenų šaltinių nurodymas

Trūkumas

Ataskaitoje kaip naudotų duomenų šaltinis nurodomas tik bendras duomenis skelbiančio subjekto pavadinimas arba interneto puslapio pavadinimas, bet ne konkretus šaltinio pavadinimas ir (arba) nuoroda į konkrečią šaltinio skelbimo vietą interneto svetainėje.

Rekomendacija

  1. 1. Ataskaitose nurodyti tikslius naudotų duomenų šaltinius, jų panaudojimo datą. Tai leis Ataskaitos naudotojui iš karto rasti reikiamą dokumentą arba konkrečią interneto svetainę, kurios duomenys buvo naudoti Ataskaitoje.
  2. 2. Interneto svetainės skelbimas, kuriame siūlomas perleisti turtas pasirenkamas kaip lyginamasis objektas, turėtų būti išsaugotas ir pateiktas Ataskaitoje ar jos prieduose.

Aplinkybės

Pažymėtina, kad nurodžius naudotų duomenų šaltinį, pavyzdžiui, tik duomenis skelbiančio subjekto pavadinimą, reikalavimas pateikti konkretų šaltinį nėra įvykdomas. Tinkamas duomenų šaltinio pateikimas yra toks, kai nurodoma dokumento data, pavadinimas ir numeris (jei šiuos duomenis konkretus duomenų šaltinis turi) arba pateikiama tiksli nuoroda į konkretų duomenų šaltinį ir šio šaltinio panaudojimo data, pavyzdžiui: https://www.registrucentras.lt/ntr/vertinimas/masinis/masvert.php?res=img&sav=462&ver=54&dir=masvert_publikavimai/statiniu_vertinimo_modeliai_54&openFile=462_vertinimo_modeliai_lyginamuoju_metodu.pdf, žiūrėta 2020-12-14

Tam tikrais atvejais interneto svetainėje skelbiami pasirinktų lyginamųjų objektų duomenys, naudojami vertei pagrįsti, būna prieinami tik ribotą laiką, tuo tarpu ir  praėjus ilgesniam laikotarpiui gali prireikti įrodymo, kad šie duomenys egzistavo. Todėl Vertintojas privalo užtikrinti, kad per teisės aktuose numatytą Ataskaitos saugojimo laikotarpį jis galėtų patvirtinti naudotų duomenų egzistavimą.

 

3. MATERIALIOJO TURTO APŽIŪRA

3.1. Informacijos pateikimas Ataskaitoje, jei vertinamo turto apžiūroje nedalyvavo savininkas (jo įgaliotas asmuo) ar užsakovas (jo įgaliotas asmuo)

Trūkumas

Nevykdomas Metodikos 39punkto reikalavimas, kai vertinamo materialiojo turto apžiūroje nedalyvavo savininkas (jo įgaliotas asmuo) ar užsakovas (jo įgaliotas asmuo), tačiau Ataskaitoje nenurodyta informacija apie šių asmenų nedalyvavimą, nedalyvavimo priežastį.

Rekomendacija

Ataskaitoje privalu pateikti Metodikos 39 punkte nurodytos informacijos visumą: kad materialiojo turto apžiūroje nedalyvauja savininkas ar jo įgaliotas asmuo ir užsakovas atsisako arba negali dalyvauti ir neįgalioja dalyvauti kito asmens, kartu nurodoma užsakovo nedalyvavimo materialiojo turto apžiūroje priežastis ir jo informavimo apie materialiojo turto apžiūros datą ir laiką būdą, taip pat informacija, ar užsakovas informavo materialiojo turto savininką apie  materialiojo turto apžiūrą ir turi materialiojo turto savininko sutikimą dėl materialiojo turto apžiūros.

Aplinkybės

Metodikos 39 punktas leidžia atlikti vertinamo turto apžiūrą nedalyvaujant minėtiems asmenims, bet tuo pačiu Ataskaitoje būtina pateikti reikalingą informaciją – įvykdyti baigtinį Metodikos 39 punkto reikalavimų sąrašą. Kadangi vertinimo užsakovas nebūtinai visais atvejais yra vertinamo materialiojo turto savininkas, Ataskaitoje turi būti pateikta informacija, kuri rodytų, kad materialiojo turto savininko teisėti interesai yra užtikrinti – vertinamo materialiojo turto savininkas buvo informuotas apie Vertintojo numatomą atlikti materialiojo turto apžiūrą ir sutiko kad ji būtų vykdoma. Pažymėtina, kad vertinamo materialiojo turto savininko informavimo ir jo sutikimo gavimo pareiga pagal Metodikos nuostatas priskiriama užsakovui.

 

3.2. Vertinamo materialiojo turto apžiūros akto pasirašymas

Trūkumas

Vertinamo materialiojo turto apžiūros aktas nėra pasirašytas šio turto savininko ar vertinimo užsakovo (jų įgalioto asmens).

Rekomendacija

Vadovaujantis Metodikos 38 punktu, Apžiūros aktas turi būti pasirašytas materialiojo turto apžiūroje dalyvavusių asmenų (šio turto savininko ar vertinimo užsakovo (jų įgalioto asmens).

Aplinkybės

Surašyti nustatytos formos apžiūros aktą Metodikos 37 punktas įpareigoja Vertintoją, o ne kurį nors kitą asmenį, todėl Vertintojas yra atsakingas už visų reikalingų rekvizitų nurodymą apžiūros akte.

Pažymėtina, kad vertinimo užsakovo arba jo įgalioto asmens parašas apžiūros akte reiškia ne vien jo dalyvavimą vertinamo materialiojo turto apžiūroje, tačiau tuo pačiu vertinimo užsakovas patvirtina, kad turto savininkas buvo informuotas apie turto apžiūrą ir su tuo sutiko. Tokiu būdu įvykdomi Metodikos 32 ir 38 punktų reikalavimai.

Vertinimo užsakovas nebūtinai visais atvejais yra vertinamo materialiojo turto savininkas. Siekiant apginti pastarojo teisėtus interesus Metodikoje nustatytas privalomas vertinamo materialiojo turto savininko informavimas apie vertintojo numatomą atlikti turto apžiūrą. Vertinamo materialiojo turto savininko informavimo ir jo sutikimo gavimo pareiga pagal Metodikos nuostatas priskiriama užsakovui tačiau jokie turto savininko sutikimo formos ir turinio reikalavimai Metodikoje nėra nustatyti. Užsakovo patvirtinimas apie savininko informavimą nurodomas vertinamo materialiojo turto apžiūros akte vertinimo užsakovui pasirašant apžiūros aktą. Pateikti vertintojui raštišką turto savininko sutikimą vertinimo užsakovas nėra įpareigotas ir to daryti neprivalo.

Metodikos 41.2 papunktyje nustatytos išimtys:

a)      Masinis apmokestinamo nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas neapžiūrėjus vertinamo turto. Taip pat privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejui priskiriama (nebaigtinis sąrašas): vertinimas mokesčių administratoriaus nurodymu; visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimas; teismo sprendimu atliekamas vertinimas ir kiti teisės aktuose numatyti vertinimai;

b)      Vertinant įkeitimo ar draudimo tikslu, nepriklausomai nuo to, ar vertinamas turtas numatomas įkeisti arba apdrausti, ar vertinimo metu jau yra įkeistas arba apdraustas.

Taip pat turto savininko informavimas ir sutikimas apžiūrėti turtą nėra būtinas atliekant retrospektyvinį vertinimą ir esant kuriai nors iš Metodikos 44 punkte nurodytų aplinkybių, dėl kurios neįmanoma atlikti materialiojo turto apžiūros (kai materialusis turtas sunaikintas arba jo savininkui (valdytojui) arba užsakovui nėra žinoma materialiojo turto vieta, arba materialiojo turto apžiūros dieną jo fizinės charakteristikos yra pasikeitusios ir neatspindi buvusios faktinės materialiojo turto būklės vertinimo dieną (praeityje).

3.3. Užsakovo informacija turto vertintojui apie vertinamo turto savininko sutikimą dėl jo turto apžiūros

Pareiga informuoti vertinamo turto savininką apie numatomą turto apžiūrą Metodikos 32 p. priskiriama užsakovui: „Vertintojas, prieš atlikdamas objekto apžiūrą, informuoja užsakovą apie objekto apžiūros datą ir laiką. Užsakovas (jeigu jis nėra ir objekto savininkas) turi informuoti objekto savininką, apie numatomą atlikti objekto apžiūrą“. Užsakovas taip pat turi gauti vertinamo turto savininko sutikimą apžiūrėti turtą, kaip tai nurodyta Metodikos 41.2 p., išskyrus numatytas išimtis. Pagal šį punktą, užsakovui nepatvirtinus, kad objekto savininkas yra informuotas apie numatomą atlikti objekto apžiūrą ir sutinka dėl apžiūros, Vertintojas privalo atsisakyti vertinti. Vertinimo užsakovas nebūtinai visais atvejais yra vertinamo turto savininkas, todėl reikalavimu informuoti savininką apie turto apžiūrą ir gauti jo sutikimą apžiūrai atlikti siekiama apginti teisėtus pastarojo interesus.

Užsakovas dažniausiai Vertintoją apie turto savininko sutikimą turto apžiūrai informuoja žodžiu, o tokia žodinė informacija yra užfiksuojama Vertintojo parengtame apžiūros akte. Metodikoje nėra nustatyti jokie turto savininko sutikimo apžiūros atlikimui formos ir turinio reikalavimai, todėl Vertintojams kyla klausimas ar užsakovo žodinis patvirtinimas, kad užsakovas turi turto savininko sutikimą turto apžiūrai yra pakankamas. Pažymėtina tai, kad Metodika užsakovo neįpareigoja Vertintojui pateikti turto savininko raštiško sutikimo turto apžiūros atlikimui, tačiau toks raštiškas turto savininko sutikimo patvirtinimas gali būti svarbus ir naudingas Vertintojui ateityje. Ypač tada, kai užsakovas (ar jo atstovas) apžiūroje nedalyvauja, apžiūros akto nepasirašo, todėl žodžiu pateikta užsakovo informacija lieka neužfiksuota.

Etikos kodekso 2.4.7 papunktyje numatyta, kad Vertintojas turėtų vengti bet kokio konflikto tarp jo ir užsakovo ar užsakovo įgaliotų asmenų ir trečiųjų asmenų. Pretenzijų dėl Vertintojo veiksmų tikimybė išauga tuomet, kai atsiranda nesutarimų tarp užsakovo ir turto savininko:
•    užsakovas gali pateikti melagingą informaciją apie turto savininko sutikimo apžiūrai gavimą;
•    turto savininkas gali būti suinteresuotas teigti, kad užsakovas jo neinformavo apie numatomą turto apžiūrą, turto savininkas nedavė sutikimo turto apžiūrai ir atitinkamai tokia Vertintojo atlikta turto apžiūra bei vertinimas yra neteisėti, pažeidžiantys jo interesus. 
Nesant rašytinių įrodymų, patvirtinti arba paneigti faktinį turto savininko sutikimą turto apžiūros atlikimui gali būti sudėtinga, todėl, siekiant išvengti galimų konfliktų, Vertintojui rekomenduojama iš užsakovo gauti laisvos formos rašytinį dokumentą, kuriuo turto savininkas patvirtina savo sutikimą turto apžiūros atlikimui.

Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes rekomenduojama:
a.    jei užsakovas ar jo atstovas praneša, kad nedalyvaus apžiūroje, gauti raštišką užsakovo patvirtinimą, kad jis informavo vertinamo turto savininką dėl objekto apžiūros dienos ir laiko bei gavo savininko sutikimą apžiūrėti turtą; 
b.    jei užsakovas ar jo atstovas praneša, kad apžiūroje nedalyvaus, iš užsakovo gauti rašytinį vertinamo turto savininko sutikimą apžiūrėti turtą ir patvirtinimą, kad užsakovas informavo savininką apie numatomos apžiūros datą ir laiką.
 

 

4. VERTĖS PAGRINDIMAS

4.1. Vertinimo tikslo nurodymas

Trūkumas

Ataskaitoje nėra nurodomas vertinimo tikslas, nors jis, vadovaujantis Metodikos 8punkto reikalavimais, turi būti nurodomas.

Jei turto ar verslo vertinimas atliekamas kitu tikslu nei nurodyta Metodikos 8.1-8.5 papunkčiuose ir Ataskaitoje nurodoma, kad jis atliekamas kitu tikslu (Metodikos 8.6. papunktis), tokiu atveju Ataskaitoje turėtų būti detalizuojama, kokiu konkrečiu tikslu yra atliekamas vertinimas.

Rekomendacija

Ataskaitoje rekomenduojama nurodyti konkretų vertinimo tikslą, t. y. neužtenka nurodyti „kitu tikslu“, jei vertinimo tikslas nėra nurodytas Metodikos 8.1-.8.5 papunkčiuose. Tokiu atveju rekomenduojama nurodyti konkretų vertinimo tikslą. Vertinimo tikslo pavydžiai: 1) nepiniginio įnašo į akcinį kapitalą; 2) paėmimo visuomenės poreikiams; 3) turto dalybų; 4) paveldėjimo; 5) apsiimant globoti asmenį; 6) nustatant vertinamam objektui servitutą ir pan. Tais atvejais kai užsakovas atsisako nurodyti konkretų vertinimo tikslą, vertinimas atliekamas nurodant šią aplinkybę Ataskaitoje. Pažymėtina, kad vertinimo tikslas negali būti tapatinamas su vertės pagrindo nustatymu, pavyzdžiui, rinkos ar investicinės vertės nustatymas nėra vertinimo tikslas.

Aplinkybės

Vertinimo tikslas yra suprantamas kaip numatomas Ataskaitos galutinės išvados dėl turto ar verslo vertės rezultato panaudojimas.

Pažymėtina, kad Ataskaitoje neretai nurodomas jos naudojimo apribojimas: „Ataskaitos negalima naudoti kitu tikslu negu nurodyta vertinimo ataskaitoje“. Tokios informacijos pateikimas klaidina tiek vertinimo užsakovą, tiek kitus galimus Ataskaitos naudotojus, kadangi kitu tikslu parengta Ataskaita negali būti panaudota kitu tikslu negu nurodyta ataskaitoje.

Turto vertės nustatymas, vertės nustatymo pagrindimas neišvengiamai priklauso nuo suformuluoto vertinimo tikslo, kadangi vertinimo tikslas lemia vertinimo prielaidų, sąlygų nustatymą, pradinių duomenų pobūdį ir jų šaltinį, atitinkamos rinkos, ekonominių rodiklių tyrimą, vertinimo metodų pasirinkimą, privalomų teisės aktų reikalavimų įgyvendinimą ir kitų vertinimo veiksmų atlikimą, taip pat vertinimo išvadų naudojimą. Pažymėtina, kad aiškus vertinimo tikslo nurodymas Ataskaitoje užsakovą ar kitą naudotoją riboja Ataskaitą naudoti kitais tikslais.

Ypatingą vertinimo tikslo svarbą pabrėžia TVS. Pavyzdžiui, 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.1 paragrafe nurodoma kad „Visa vertinimo medžiaga ir darbai jai parengti turi atitikti numatytą vertinimo tikslą“, o 20.3 paragrafo f dalyje rašoma, kad vertintojas privalo nurodyti vertinimo tikslą, kad Ataskaita nebūtų naudojama kitame kontekste ar kitu tikslu, taip pat tikslas yra viena iš svarbiausių aplinkybių pasirenkant vertės pagrindą.

 

4.2 Vertinimo metodo ir būdo pasirinkimo negali riboti vertinimo paslaugų teikimo sutarties (techninės užduoties) sąlygos

Trūkumas

Turto ar verslo vertinimo ataskaitose pateikiama teiginių, kad Vertintojas vertinimo metodą ir (arba) vertinimo metodo būdą pasirinko vadovaudamasis vertinimo paslaugų sutarties (toliau – vertinimo sutartis) ir (arba) techninės užduoties nuostatomis. Tai reiškia, kad vertinimo užsakovas yra nurodęs taikyti konkretų vertinimo metodą ir (arba) vertinimo būdą, todėl Ataskaitoje kitų vertinimo metodų taikymo arba netaikymo pagrindimo aplinkybių nepateikiama, tinkamiausio vertinimo metodo ir būdo parinkimas neatliekamas.

 

Rekomendacija

Bet kokį vertinimo užsakovo pageidavimą galima įgyvendinti, jeigu tai neprieštarauja vertinimą reglamentuojantiems teisės aktams ir vertinimo standartams. Ataskaitoje turi būti pateikiamos vertinimo metodo ir (arba) būdo taikymo arba netaikymo pagrindimo aplinkybės, kadangi vertinimo metodo (metodų) parinkimas bei jų taikymas yra sudėtinis vertinimo procedūros elementas, nuo kurio tiesiogiai priklauso vertinimo rezultatas. 

Bet koks susitarimas su vertinimo užsakovu nepanaikina Vertintojo pareigos parinkti vertinimo metodą (-us) ir pagrįsti jo (jų) taikymą arba netaikymą, jeigu užsakovas Ataskaitą teiks tretiesiems asmenims (galimiems Ataskaitos naudotojams, kurie apibrėžti TVS žodyno 20.10 paragrafe: „Užsakovas ir bet kuri kita su užsakovu aptarta šalis, kuri identifikuojama pagal pavadinimą ar tipą ir yra vertintojo pateiktos vertinimo arba vertinimo peržiūros ataskaitos naudotoja“).

Jeigu užsakovas Ataskaitos neteiks tretiesiems asmenims, t. y. užsakovas bus vienintelis Ataskaitos naudotojas (pvz., tiesiog norės žinoti esamą savo turto portfelio vertę (5-asis EVS „Vertinimo ataskaitos“ 4.2.3 p.), Vertintojas gali taikyti su užsakovu suderintą (-us) vertinimo metodą (-us). Tokiu atveju Ataskaitoje turi būti nurodyta, kad jos vienintelis naudotojas yra užsakovas.

 

Aplinkybės

Įstatymo 22  straipsnio 4 dalies 13 punkte įtvirtintas reikalavimas Ataskaitoje pateikti turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimą, todėl vertinimo metodo (metodų) parinkimas bei jų taikymas yra sudėtinis vertinimo procedūros elementas, nuo kurio tiesiogiai priklauso vertinimo rezultatas.

Įstatymo 6 straipsnio 1 dalyje nurodoma: Turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais. To paties straipsnio 2 dalyje nurodoma, kad turto ir verslo vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Metodikoje.

                      Įstatymo 21 straipsnio 8 dalyje išskirta vertinimo sutarties ir (arba) techninės užduoties svarba, kai vertinimas nėra privalomojo vertinimo atvejis pasirenkant vertinimo metodus (metodų derinius) ir metodo taikymo būdus: 8. Turto arba verslo vertintojas, vadovaudamasis turto arba verslo vertinimo sutartimi, jeigu privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejus reglamentuojančiuose teisės aktuose nenustatyta kitaip, ar technine užduotimi bei Tarptautiniais vertinimo standartais, Europos vertinimo standartais, Turto ir verslo vertinimo metodika ir atsižvelgdamas į vertinimo atvejį (vertinamo turto arba verslo specifiką ir naudojimo paskirtį), parenka turto arba verslo vertinimo metodus (metodų derinius) ir metodo taikymo būdus.

Pateikta Įstatymo 21 straipsnio 8 dalies nuostata nekeičia kitų teisės aktų reikalavimų, todėl, atsižvelgiama į Įstatymo 6 straipsnio 2 dalies nuorodą į Metodiką, kurios 7 punkte nurodyta, kad vertinimo sutarties ir techninės užduoties nuostatos negali prieštarauti, keisti ar panaikinti Įstatyme nustatytų reikalavimų Vertintojui: Vertintojo teisės, pareigos ir atsakomybė nustatyta Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme, vertinimo sutartyje dėl vertinimo paslaugų (toliau – vertinimo sutartis), kiek tai neprieštarauja nurodytam įstatymui, ir techninėje užduotyje (kai pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą techninė užduotis sudaroma ir jam neprieštarauja).

Įstatymo 21 straipsnio 2, 3 ir 6 dalyse pateikti reikalavimai, kas turi būti nurodyta atitinkamai turto arba verslo vertinimo sutartyje ir techninėje užduotyje. Šio straipsnio 3 dalyje minima, kad gali būti nurodytos ir kitos sąlygos, tačiau jos negali būti vertinimą ribojančios sąlygos, numatančios konkretaus vertinimo metodo taikymą. Toks užsakovo nurodymas (pageidavimas) taikyti konkretų vertinimo metodą nepanaikina Vertintojo pareigos pagrįsti kitų metodų taikymą arba netaikymą, išskyrus anksčiau nurodytas išimtis. Užsakovo pageidavimą galima įgyvendinti, jeigu tai neprieštarauja vertinimą reglamentuojantiems teisės aktams ir vertinimo standartams. Svarbu ir tai, kad vertinimo metodų parinkimas ir jų taikymas yra sudėtinis vertinimo procedūros elementas ir turto ar verslo vertės nustatymas pagal užsakovo nurodytą vertinimo metodą gali pažeisti Įstatymo 2 straipsnio 1 dalies 2 punkte nurodytus vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo principus.

Tarptautinių vertinimo standartų (toliau – TVS) 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.3 paragrafe nurodomos svarbiausios aplinkybės, į kurias Vertintojas turėtų atsižvelgti:

10.3. Renkantis turtovertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Renkantis požiūrį ar metodą turėtųbūti atsižvelgiama bent jau į:

(a) atitinkamą (-us) vertės pagrindą (-us) ir vertės prielaidą (-as), nustatytus pagal vertinimoužduoties sąlygas ir tikslą,

(b) galimų vertinimo požiūrių ir metodų privalumus ir trūkumus,

(c) kiekvieno metodo tinkamumą atsižvelgiant į turto pobūdį bei požiūrius ir metodus, kuriuos taiko atitinkamos rinkos dalyviai,

(d) patikimos informacijos, reikalingos konkrečiam metodui (-ams) taikyti prieinamumą.

Itin svarbūs cituoto standarto 10.3 paragrafo pirmieji sakininiai: „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms“. Kitas sakinys 10.5 paragrafe papildo: „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (-us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui“. Todėl vertinimo užsakovo nurodymas turtą ar verslą vertinti tik vienu konkrečiu vertinimo metodu niekaip negali pakeisti Vertintojo pareigos pasirinkti tinkamą (-us) metodą (-us), t. y. įvertinti ir kitų metodų taikymo tinkamumą, vertinimo tikslą, reikalingos vertinimui patikimos informacijos prieinamumą ir pan.

 

4.3. Pajamų metodo netaikymo pagrindimas

Trūkumas

Pagrindžiant pajamų metodo netaikymą, daugelyje Ataskaitų kaip argumentas pateikiamas teiginys, kad vertės nustatymo dieną vertinamas turtas nebuvo nuomojamas, todėl pajamų metodas netaikomas. Tačiau šis teiginys ne tik nepagrindžia pajamų metodo netaikymo, bet prieštarauja Metodikos ir TVS nuostatoms.

Rekomendacija

Aplinkybė, kai vertinamas turtas nenuomojamas, visiškai nelemia to, kad toks turtas negali duoti  pajamų. Todėl aptariamas teiginys visiškai netinka pajamų metodo (požiūrio) netaikymui pagrįsti.

Aplinkybės

Metodikos 74 punkte nurodoma: Pajamų metodu gali būti vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pajamas. Pagrindinė TVS nuostata dėl pajamų metodo taikymo nurodyta 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 40.1 paragrafe: Taikant pajamų požiūrį turto vertė nustatoma atsižvelgiant į turto kuriamų pajamų, pinigų srautų ar išlaidų sutaupymą turint nuosavybės teises į turtą, vertę – turto savininko sutaupytos išlaidos panašaus turto nuomai taip pat yra pagrindas taikyti kurį nors pajamų metodo vertinimo būdą (pagal TVS – taikyti kurį nors pajamų požiūrio metodą). 

TVS taip pat nurodo, kad ir nuomos rinkos vertės pagrindą galima nustatyti ir neišnuomotam turtui: (b) kai nuomos rinkos vertė nustatoma neišnuomotam turtui, taikomos numanomos sutarties nuostatos ir sąlygos kaip tipinės nuomos sąlygos, dėl kurių vertinimo dieną, atsižvelgdami į turto rūšį, rinkos dalyviai paprastai susitaria (105-ojo TVS 40.6 paragrafo b dalis).

Anksčiau minėta TVS nuostata nurodo, kad turto vertę parodys jo savininko sutaupytos nuomos išlaidos naudojant nuosavą turtą, kurias savininkas patirtų nuomodamasis panašų turtą rinkoje, jei turtas nebūtų jo nuosavybė. Apibendrinus – nuomojamas turtas duoda nuomos pajamas, o savininko naudojamas turtas jo savininkui sutaupo išlaidas, kurias jis patirtų neturėdamas turto nuosavybės. Taip pat pajamų metodas gali būti taikomas ir tuo atveju, kai vertinamas turtas neišnuomotas ir savininkas jo nenaudoja, – šios aplinkybės taip pat neužkerta kelio taikyti pajamų metodą (požiūrį).

4.4. Prielaidos dėl lyginamųjų pavyzdžių tinkamumo kilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo atveju taikymas

Trūkumas

Metodikos 29 punkte nurodyta, kad vertintojas turi vadovautis informacija, rodančia padėtį iki turto ar verslo vertinimo dienos arba vertinimo metu. Kilnojamojo turto (toliau – KT) retrospektyvinio vertinimo atveju itin rimta problema yra pasiūlos duomenų (įvykusių KT rinkos sandorių duomenų bazių beveik nėra), paskelbtų iki vertės nustatymo ir vertės nustatymo dieną praeityje, trūkumas ar neprieinamumas. Minėti pasiūlos duomenys, su retomis išimtimis, nekaupiami, todėl tam tikrais atvejais atlikti retrospektyvinį vertinimą gali būti neįmanoma. 

Rekomendacija

Aprašytos situacijos retrospektyvinio vertinimo atveju sprendimas yra prielaidos darymas, kad duomenys, paskelbti po vertės nustatymo dienos, atitinka vertės nustatymo dieną buvusią situaciją. Tačiau tokią prielaidą būtina pagrįsti – nagrinėti oficialius statistinius atitinkamo turto kainų infliacijos duomenis nuo vertės nustatymo dienos iki duomenų paskelbimo datos ir daryti išvadą, kad: 

1. kainos rinkoje buvo stabilios – vertinimo metu skelbiamos kainos gali atitikti kainas, buvusias vertės nustatymo dieną; 

2. kainos per nagrinėtą laikotarpį keitėsi, todėl pardavimų pasiūlos duomenims turėtų būti taikomi atitinkamo turto kainų infliacijos indeksai ar kitos pagrįstos pataisos. Taip siekiama, kad surinkti duomenys atitiktų situaciją iki vertės nustatymo ir vertės nustatymo dieną praeityje.

Rekomendacija yra skirta tinkamai įgyvendinti bendrąją taisyklę, numatytą Metodikos 29 punkte, ir taikytina tik KT retrospektyvinio vertinimo atveju, ir tik neradus reikiamų duomenų (iki vertės nustatymo ir vertės nustatymo dieną praeityje) prieinamuose šaltiniuose. Pabrėžtina, kad vertintojas, priimdamas sprendimą vadovautis šia rekomendacija, prieš tai turėtų peržiūrėti informaciją įvairiuose šaltiniuose, įskaitant spausdintų leidinių su pasiūlos skelbimais archyvuose, mokamas programas, duomenų bazes, leidinius ir pan. Informacija, kad daroma prielaida ir vadovaujamasi duomenimis po vertės nustatymo dienos, turi būti nurodyta ataskaitoje. 

Aplinkybės

Dėl prielaidų Įstatymas ir Metodika nepasisako ir nedraudžia jų daryti, todėl vadovaujamasi  104-ojo TVS „Vertės pagrindai“ 200.3 paragrafu: „Prielaidos, susijusios su faktais, kurie atitinka arba galėtų atitikti vertės nustatymo dieną esančius faktus, gali būti vertintojo atliktų tyrimų apimties apribojimų rezultatas <...>.“ Be to, darant prielaidą, būtina įvykdyti to paties standarto 200.5 paragrafe iškeltus reikalavimus: „Visos prielaidos ir specialios prielaidos turi atitikti aplinkybes, būti pagrįstos ir aktualios tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas.“

4.5. Išvestinės nekilnojamojo turto sandorių kainos

Trūkumas

Atliekant nekilnojamojo turto vieneto vertinimą lyginamuoju metodu, iš VĮ Registrų centro fiksuotų pirkimo–pardavimo sandorių duomenų pasirinkti sandoriai, kuriais parduoti keli nekilnojamojo turto objektai ir taikytos VĮ Registrų centro nustatytos vieno konkretaus parduoto nekilnojamojo turto objekto išvestinio palyginimo vieneto – 1 kvadratinio metro – kainos (toliau – Padalinta kaina). Pirkimo–pardavimo sandorių duomenų paketuose pateikiamos Padalintos kainos nustatomos keliais būdais:

•    „Išskaičiuota vnt. kaina“ dažniausiai apskaičiuojama visą sandorio kainą (sumą) padalinant sandoriu parduotiems objektams proporcingai pagal masinio vertinimo būdu nustatytas kiekvieno iš šių objektų vidutines rinkos vertes;

•    kelių nekilnojamojo turto objektų pirkimo–pardavimo sandoriu parduoto kiekvieno pastato 1 kvadratinio metro kaina skaičiuojama visą sandorio kainą padalinant iš to pastato bendro ploto.

Tokiu būdu turto vertinimo ataskaitoje Padalinta kaina taikoma kaip analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas (toliau – lyginamasis objektas), kaina vieno vertinamo nekilnojamojo turto objekto vertei nustatyti.

Rekomendacija

Padalinta kaina nėra tinkama taikyti vertinamo nekilnojamojo turto vertei nustatyti kaip lyginamųjų objektų palyginamojo vieneto kaina, jeigu vertintojas neatlieka papildomos kelių objektų pirkimo–pardavimo sandorio analizės (sandoriu perleistų objektų reikšmingumo, pagrindinio ir pagalbinių objektų proporcijų ir pan.).

Aplinkybės

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 20.4 paragrafe pabrėžiamas prioritetas pradiniams rinkos duomenims: „Dėl daugelio turto heterogeniškumo dažnai neįmanoma rasti rinkos duomenų apie identiško ar panašaus turto sandorius. Net netaikant rinkos požiūrio, o taikant kitus požiūrius prioritetą reikėtų teikti pradiniams rinkos duomenims <...>.“

Toliau pateikiamas pavyzdys dėl netinkamo Padalintos kainos naudojimo nekilnojamojo turto vertei nustatyti:

•    Vertintojas, atlikdamas 3 000 kvadratinių metrų ploto administracinės paskirties pastato vertinimą, taiko lyginamąjį metodą ir atlieka lyginamųjų objektų paiešką. VĮ Registrų centro vertintojui pateiktoje registruotų pirkimo–pardavimo sandorių suvestinėje yra nurodytas kelių objektų, įskaitant administracinės paskirties pastato, pirkimo–pardavimo sandoris. Bendra sandorio suma – 5 000 000 eurų, o atitinkamai kiekvieno iš sandorį sudarančių objektų palyginamojo vieneto – 1 kvadratinio metro kainos suvestinėje yra nurodytos atitinkamai 2 146 ir 1 363 eurų:

Dokumento tipas

Kainos tipas

Sandorio suma

Vieneto kaina

Vienetas

Įsigytas plotas

Objekto pavadinimas

Pirkimo–pardavimo sutartis

Kelių daiktų įsigijimo kaina

5 000 000

2 146

Eur/m2

2 329,92

Administracinis pastatas

Pirkimo–pardavimo sutartis

Kelių daiktų įsigijimo kaina

5 000 000

1 363

Eur/m2

3 668,37

Sandėlis


•    Nustatydamas 3 000 kvadratinių metrų administracinio pastato vertę, vertintojas lyginamuoju objektu pasirenka šį sandorį, o palyginamuoju vienetu – administracinio pastato 1 kvadratinio metro kainą (2 146 Eur). 

Pažymėtina tai, kad rinkos dalyviai šiuo sandoriu susitarė dėl administracinio ir sandėlio pastatų pardavimo už bendrą 5 000 000 eurų kainą, o pasirinkta 2 146 eurų už 1 kvadratinį metrą kaina reiškia, kad 5 000 000 eurų sandorio suma priskirta tik 2 329,92 kvadratinių metrų ploto administraciniam pastatui. Kitaip sakant, į vertintojo naudojamą administracinio pastato palyginamojo vieneto – 1 kvadratinio metro – kainą įeina ir šiuo sandoriu parduoto 3 668,37 kvadratinių metrų ploto sandėlio kaina. Dėl šios priežasties Padalintos kainos taikymas atliekant nekilnojamojo turto vertinimą reikšmingai iškreipia vertintojo nustatomą vertės reikšmę, kuri neatitiks ekonomikos logikos ir rinkos sąlygų.

Dėl Padalintos kainos kyla daug įvairių klausimų, į kuriuos atsakyti neįmanoma, pavyzdžiui, ar tikrai už Padalintą kainą rinkos dalyviai būtų pirkę ir pardavę vieną konkretų objektą atskirai, ar parduotas kelių nekilnojamųjų objektų kompleksas nepasižymi sinergine verte, kurios atskiras objektas neturėtų ir atitinkamai už jį būtų mokama kita kaina. Tačiau atskirais atvejais kelių nekilnojamojo turto objektų pirkimo–pardavimo arba nuomos sandoris įvyksta siekiant įsigyti pagrindinį, dominuojantį objektą, o kiti sandoriu perleidžiami objektai yra nereikšmingi pagalbiniai registruoti objektai, nedarantys įtakos pagrindinio objekto kainai (pvz., 3 000 kvadratinių metrų ploto administracinis pastatas parduotas kartu su 8 kvadratinių metrų ploto lauko sandėliuku). 

4.6. Vyriausybės obligacijų rinkos vertės nustatymo aspektai

Vyriausybės vertybinių popierių, kuriuos sudaro įvairios trukmės obligacijos (toliau – vyriausybės obligacijos), rinkos vertę gali tekti nustatyti vertinant šias obligacijas kaip atskirą turtą ir vertinant įmonę (verslą) sumavimo metodu, nurodytu 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 70.8–70.9 paragrafuose. 

Vertinimui reikalingos pradinės informacijos šaltinyje, įmonės balanse, vyriausybės obligacijos (kaip ir dalis kito finansinio turto) gali būti apskaitomos tiek tikrąja verte, tiek amortizuota savikaina, kuri negali būti prilyginta šio turto rinkos vertei.

Vyriausybės obligacijų rinkos vertei nustatyti rekomenduojama taikyti  Metodikoje ir (arba) Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos verslo vertinimo standartuose nurodytą metodą, skaičiavimo būdą ar modelį. 

Specializuota literatūra obligacijų kainai arba rinkos vertei nustatyti pirmenybę skiria pajamų metodo diskontuotų pinigų srauto skaičiavimo būdui. Nurodomas bendras principas – skaičiuojama obligacijos dabartinė vertė sudarant pinigų srautą iki obligacijos išpirkimo dienos, kurį sudaro periodiškai už obligaciją mokamos palūkanos ir paskutiniame laikotarpyje obligacijos išpirkimo kaina (vadinama nominaliąja verte). Šis pinigų srautas diskontuojamas diskonto norma, atitinkančia vertės nustatymo dieną rinkoje esančias palūkanų normas. Aptariamu būdu gali būti nustatyta įvairių – fiksuotų palūkanų obligacijų, kintamųjų palūkanų obligacijų ar diskontuotųjų palūkanų obligacijų rinkos vertė.

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 30.5 p. nurodytas lyginamųjų sandorių metodo pogrupio matricos kainų nustatymo modelis (angl. – „matrix pricing“), kuris taikomas obligacijoms su fiksuotomis pajamomis rinkos vertei nustatyti, kai jomis nėra aktyviai prekiaujama. Tokiu būdu šių obligacijų vertė skaičiuojama lyginant jas su aktyviai prekiaujamomis obligacijomis, kurių išpirkimo terminai, palūkanų normos ir kredito reitingas yra panašūs.
Išskirtinas atvejis, kai reikia nustatyti tikrąją vertę finansinės atskaitomybės tikslu – tokiu atveju vadovaujamasi Lietuvos arba tarptautiniais finansinės atskaitomybės standartais.

2023 metų I ketvirčio įvykiai finansų rinkose patvirtino specializuotoje literatūroje nurodomą teiginį, kad didėjant palūkanoms, finansinio turto (tame tarpe ir vyriausybės obligacijų) su fiksuotomis mažesnėmis palūkanomis rinkos vertė mažėja (pvz.: https://www.investopedia.com/ask/answers/why-interest-rates-have-inverse-relationship-bond-prices/, Obligacijų rizika ir reitingai – Investologija.lt). Viešoje erdvėje minėtu laikotarpiu paskelbta daug straipsnių, kad dėl per didelės infliacijos išsivysčiusių šalių centriniai bankai reikšmingai padidino pagrindines palūkanų normas. Tai sukėlė ir neigiamų pasekmių, tame tarpe eilės bankų žlugimą, o keli dideli bankai buvo sujungti su kitais bankais. Finansų analitikai nurodė, kad bankų sunkumus didžiąja dalimi lėmė mažas jų turimų vertybinių popierių pajamingumas centriniams bankams padidinus bazines palūkanų normas. Pavyzdžiui, JAV Silicio slėnio bankas („Silicon Valley Bank“), mėgindamas pritraukti kapitalą sumažėjusiems indėliams kompensuoti, patyrė 1,8 mlrd. JAV dolerių nuostolį, parduodamas 27 mlrd. USD vertės obligacijų. 

Papildomai galima pažymėti, kad vyriausybės obligacijų (ir kito finansinio turto) apskaitai amortizuota savikaina 18-ojo verslo apskaitos standarto „Finansinis turtas ir finansiniai įsipareigojimai“ (toliau – 18-asis VAS) 7.2 p. keliami specialūs reikalavimai. Aptariamas turtas gali būti priskirtas prie „iki išpirkimo termino laikomo“ turto, o šio apskaitos standarto metodinėse rekomendacijose pabrėžta aplinkybė, lemianti finansinio turto priskyrimą 7.2 p. nurodytai grupei: „<...> įmonė tvirtai nusprendžia neparduoti vertybinių popierių iki nustatyto jų išpirkimo termino“. Tai visiškai skiriasi nuo rinkos vertės apibrėžtyje nurodytos aplinkybės, kad rinkos vertės nustatymo dieną sudaromas turto pirkimo-pardavimo sandoris, pardavėjas yra norintis parduoti turtą asmuo, o pirkėjas – turtą norintis pirkti asmuo.
 

5. KLAIDŲ IR NETIKSLUMŲ ATASKAITOSE TAISYMAS
5.1. Naujos ataskaitos rengimas vietoj klaidingos ataskaitos

Trūkumas

Pasitaiko atvejų, kai turto arba verslo vertinimo ataskaitose taisomi netikslumai arba klaidos nesilaikant Metodikos V skyriuje „Vertinimo ataskaitų klaidų taisymas“ nustatytos tvarkos, o rengiamas Metodikos 52 punkte nurodytas patikslinimo priedas, kai jis pagal Metodikos 51 punkto nuostatas negali būti surašomas.

 

Rekomendacija

Metodikos 52 punkte numatytas patikslinimo priedas negali būti surašomas, o turi būti rengiama nauja Ataskaita, jei parengtoje Ataskaitoje pastebėta Metodikos 51 punkte nurodyta Ataskaitos neatitiktis Įstatymo ir Metodikos reikalavimams, kurią lemia šios aplinkybės:

1) klaidos vertės nustatymo algoritme ir (arba) skaičiavimo klaidos – tai gali būti dėl vertinimo metodo arba būdo eigos taikymo ir principų nesilaikymo, taip pat netinkamas lyginamojo (-ųjų) objekto (-ų) parinkimas, aritmetinės klaidos ir panašūs dalykai, lemiantys vertės dydį;

2) vertės nustatymo pagrindimo trūkumai – Įstatyme ir Metodikoje reikalaujamos informacijos ir aplinkybių Ataskaitoje nepateikimas ar neatskleidimas, nekeičiantys vertės dydžio;  

3) kitų teisės aktų papildomų ir specialiųjų reikalavimų Ataskaitos turiniui neįvykdymas arba netinkamas įvykdymas.

Pagal Metodikos 50 punktą, Ataskaitoje pastebėjus šias klaidas ar netikslumus, taip pat tais atvejais, kada Ataskaita yra pateikta teismui, ji negali būti tikslinama, todėl turėtų būti rengiama tik nauja Ataskaita.

Nustačius netaisytinų Ataskaitos klaidų, Vertintojas turėtų atlikti šiuos veiksmus:

1. Informuoti vertinimo užsakovą apie Ataskaitoje pastebėtą klaidą ir pranešti apie pasirengimą parengti naują Ataskaitą.

2. Gauti raštišką vertinimo užsakovo pranešimą, kad jis sutinka, jog bus parengta nauja Ataskaita. Taip pat užsakovas pranešime turėtų informuoti, kad klaidinga Ataskaita pasekmių nesukėlė (užsakovas ar kita šalis nepanaudojo Ataskaitos sprendimams priimti), o jei buvo pateikta kitai šaliai, - ar sukėlė pasekmių. Gavęs naują Ataskaitą užsakovas turėtų ją pateikti ir kitai šaliai įspėdamas ją nesivadovauti klaidinga Ataskaita.

3. Jeigu įmanoma, susigrąžinti pateiktą klaidingą Ataskaitą.

4. Naujai Ataskaitai suteikti naują registracijos numerį ir nurodyti naują jos surašymo datą.

5. Naujos Ataskaitos, kuri rengiama klaidingos pagrindu, vertinimo tikslas nekeičiamas, ir vertinimo tikslu negali būti nurodytas klaidos taisymas – tai naujos Ataskaitos rengimo priežastis ir ją rekomenduotina nurodyti Ataskaitos pradžioje.

6. Jei su vertinimo užsakovu sutariama, kad naujoje Ataskaitoje vertės nustatymo data lieka ta pati kaip ir klaidingoje Ataskaitoje, pakartotinė materialiojo turto apžiūra nerengiama.

7. Jei vertinimo užsakovui aktualu, kad vertės nustatymo data skirtųsi nuo klaidingoje Ataskaitoje nurodytos datos, tai jau nėra klaidingos Ataskaitos taisymas, nes faktiškai atliekamas naujas vertinimas ir turi būti įvykdyti visi teisės aktuose bei vertinimo standartuose įtvirtinti reikalavimai. Šis atvejis neapima Ataskaitoje padarytos techninės klaidos dėl neteisingai nurodytos vertės nustatymo datos, kuri tikslinama parengiant Ataskaitos patikslinimo priedą, o ne naują Ataskaitą.

8. Klaidinga Ataskaita lieka Vertintojo ir Vertinimo įmonės parengtų Ataskaitų registre. Šalia šios klaidingos Ataskaitos į́rašo rekomenduojama nurodyti, kad ji yra „klaidinga“, „anuliuota“ ar pan., taip pat nurodyti naujos Ataskaitos, rengiamos klaidingos Ataskaitos pagrindu, registracijos numerį ir surašymo datą. Klaidingos ataskaitos registracijos numeris kitai Ataskaitai nesuteikiamas. Klaidingos Ataskaitos egzemplioriai saugomi teisės aktų nustatyta tvarka. Nauja Ataskaita rengiama, pasirašoma ir į apskaitą įtraukiama iš naujo suteikiant jai iš eilės einantį unikalų numerį.

Gali pasitaikyti atvejų, kada užsakovas nesutiks pripažinti klaidingą Ataskaitą negaliojančia. Siekiant išvengti neapibrėžtumo dėl tokios Ataskaitos pripažinimo negaliojančia, rekomenduojama pasirašant vertinimo paslaugų teikimo sutartį joje numatyti klaidingos Ataskaitos anuliavimo ir naujos Ataskaitos rengimo sąlygas. Šiose sąlygose galima numatyti, kad nustačius netaisytinų Ataskaitos klaidų:

1.   nauja Ataskaita bus rengiama šalių sutarimu (šioje rekomendacijoje nurodytu būdu);

2.  negavus užsakovo pritarimo, Vertintojas turi teisę vienašališkai pripažinti Ataskaitą negaliojančia.

Tokiu atveju taip pat galėtų būti aptartos naujos Ataskaitos (ne)rengimo sąlygos, klaidingos Ataskaitos susigrąžinimo, apmokėjimo už ją ar užmokesčio dalies grąžinimo užsakovui ir kiti klausimai.

AVNT pradėjus Ataskaitos atitikties nagrinėjimo procesą, naujos Ataskaitos parengimas Vertintojo nuo drausminės atsakomybės neatleidžia. Išimtis taikoma tada, kai naujos Ataskaitos, kuria taisoma klaidinga Ataskaita, surašymo data yra ankstesnė, nei AVNT pradėto klaidingos Ataskaitos tikrinimo proceso data ir nauja Ataskaita parengta turint rašytinį vertinimo užsakovo sutikimą.

Dėl klaidingos Ataskaitos Vertintojui taip pat gali kilti atsakomybė civilinės teisės nustatyta tvarka net ir parengus bei pateikus naują Ataskaitą, jei vertinimo užsakovas ar kita šalis laikys, kad jiems atsirado nuostolių, kuriuos lėmė priimti sprendimai vadovaujantis klaidinga Ataskaita. Todėl Vertintojas nustatytą laiką privalo saugoti visą su klaidingos ir naujos Ataskaitos rengimu susijusią medžiagą.

 

Aplinkybės

Rekomendacija parengta vadovaujantis Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutartimis, kuriose pateikti išaiškinimai, kas laikytina klaida ir netikslumu bei tuo pačiu galima suprasti, kuriais atvejais Metodikos 52 punkte numatytas patikslinimo priedas negali būti surašomas. Dėl to siekiant ištaisyti vertintojo ir (ar) užsakovo pastebėtas klaidas, gali būti rengiama tik nauja Ataskaita. Minėtų nutarčių santraukos skelbiamos AVNT internetinio puslapio (https://avnt.lrv.lt/lt/teisine-informacija/teismu-praktika/vertinimas-4#2.1.) 2.1 skyriuje „Dėl klaidų“.


5.2. Netikslumų taisymas rengiant Ataskaitos patikslinimų priedą

Trūkumas

Pasitaiko netinkamo netikslumų arba klaidų Ataskaitose taisymo, nes dažnai neaišku, kokio pobūdžio netikslumai gali būti taisomi Metodikos 52 ir 53 punktuose nurodytu būdu. Praktikoje pasitaiko atvejų, kada vertintojai patikslinimo priedu keičia esminius Ataskaitos elementus – pvz., pasirinktus lyginamuosius objektus, nustatytų pataisų dydžius ir pan. Todėl ši rekomendacija detaliau aptaria, kokiais atvejais gali būti rengiamas Ataskaitos patikslinimo priedas.

 

Rekomendacija

Netikslumu, kuris vėliau gali būti tikslinamas parengiant Ataskaitos patikslinimo priedą, galėtų būti laikomi dėl neatidumo turto vertinimo ataskaitoje padaromos spaudos, rašybos, korektūros nukrypimai (atskiruose Ataskaitos puslapiuose skirtingai nurodomas vertinamo turto pavadinimas, vertinamo turto buvimo vieta, apibrėžiama ūkio subjekto vykdoma veikla (atliekant verslo vertinimą), užsakovo duomenys ir pan.).

                      Prieš rengiant Ataskaitos patikslinimo priedą būtina nustatyti, ar tokio priedo rengti nedraudžia Metodika. Tai yra, reikia nustatyti, ar padarytas netikslumas nėra neatitiktis Įstatymo ir Metodikos reikalavimams, kaip nurodyta Metodikos 51 punkte.

                      Ataskaitos patikslinimo priede nurodoma (-os) Ataskaitos tikslinimo priežastis (-ys) ir tikslinama (-os) Ataskaitos dalis (-ys). Patikslinimo priedas turi būti pateiktas užsakovui.

Vertintojas ir Vertinimo įmonė turėtų parengtų Ataskaitų registre pažymėti, kad yra parengtas konkrečios Ataskaitos patikslinimo priedas.

                      Teismų išaiškinimai nurodo aplinkybes, kurioms esant Ataskaitos patikslinimo priedas negali būti rengiamas – jei būtų tikslinamos vertės skaičiavimo klaidos, keičiamas vertinimo metodo arba būdo algoritmas, parenkami kiti lyginamieji objektai, keičiami kiti dalykai, lemiantys vertės dydžio pasikeitimą. Ataskaita negali būti tikslinama papildant vertės nustatymo veiksnių pagrindimą arba kai Ataskaita yra pateikta teismui. Detalesnė informacija apie tai pateikta 5.1 rekomendacijoje „Naujos ataskaitos rengimas vietoj klaidingos ataskaitos“.

                     

Aplinkybės

                      Rekomendacija parengta vadovaujantis Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014-12-03 administracinėje byloje Nr. A-624-1876/2014 ir 2019-01-02 administracinėje byloje Nr. A-2073-415/2018 nutartimis, kurių santraukos skelbiamos AVNT interneto svetainės (https://avnt.lrv.lt/lt/teisine-informacija/teismu-praktika/vertinimas-4#2.1.) 2.1 skyriuje „Dėl klaidų“.  


6. RETROSPEKTYVINIS VERTINIMAS

6.1. Retrospektyvinio vertinimo duomenys ir šaltiniai

 

Trūkumas

                      Retrospektyvinio vertinimo Ataskaitose buvo nustatyti trūkumai, kai vertei pagrįsti naudoti duomenys ir (arba) šaltiniai, paskelbti po vertės nustatymo dienos praeityje. Rekomendacija skirta tinkamai pasirinkti ir naudoti duomenų ir dokumentų šaltinius atliekant retrospektyvinį vertinimą.

 

Rekomendacija

Nepriklausomai nuo to, ar vertinimas yra retrospektyvinis, ar ne, Vertintojas privalo vadovautis vertinimo atlikimo ir Ataskaitos surašymo metu galiojančiomis Įstatymo, Metodikos, Tarptautinių vertinimo standartų ir Europos vertinimo standartų nuostatomis.

Vadovaujantis Metodikos 43.1 ir 43.2 punktais, atlikdamas retrospektyvinį vertinimą Vertintojas turi remtis sąlygomis ir aplinkybėmis, turinčiomis įtakos vertinamo turto vertei, egzistavusiomis iki ir vertės nustatymo dieną. Metodikos 43.3 punkte papildomai nustatyta, kad atliekant retrospektyvinį vertinimą turi būti vadovaujamasi tais teisės aktais ir dokumentais, kurie galiojo iki ir nurodytą turto arba verslo vertės nustatymo dieną (praeityje). Todėl galima remtis įvairiais dokumentais ir duomenimis, paskelbtais iki vertės nustatymo dienos ir vertės nustatymo dieną praeityje, turinčiais įtakos turto vertei (pvz., nuosavybės dokumentais, kadastriniais duomenimis, VĮ Registrų centro registruotais sandorių duomenimis, įvairiomis rinkos ar statistinėmis – informacinėmis apžvalgomis, savivaldybių sprendimais, kt.).

Be to, galima naudotis moksline-metodine literatūra, išleista po vertės nustatymo datos praeityje,kurioje pateikiamos vertinimo taisyklės, vertinimo metodų, būdų, modelių taikymo algoritmai ir kt. (knygos, vadovėliai ir pan., jei minėta literatūra skirta vertinimo ataskaitos rengimo procesui, vertinimo metodams, modeliams ar būdams išaiškinti).

 

Aplinkybės

Po vertės nustatymo datos paskelbtų rinkos ar statistinių apžvalgų pradiniai duomenys galėjo egzistuoti ir iki vertės nustatymo dienos praeityje, tačiau jų apdorojimui, analizei ir išvestiniams rezultatams įtakos gali turėti įvairi medžiaga, įskaitant ir vėliau nei vertės nustatymo data atsiradusius kriterijus ar atliktą papildomą šių duomenų apdorojimą ir tam tikrų koeficientų (rodiklių) nustatymą – t. y. tokie duomenys, kurie iki ir vertės nustatymo dieną dar neegzistavo, todėl negali būti naudojami vertinamo turto ar verslo vertei pagrįsti. Tačiau Vertintojas nėra ribojamas pateikti šių šaltinių duomenis kaip papildomą informaciją, savo komentarus ar analizę. Vertei pagrįsti taikomiems duomenims ar dokumentams svarbiausia yra jų paskelbimo (išviešinimo) data, kuri turi būti iki vertės nustatymo dienos praeityje.

Atnaujinimo data: 2024-04-15